“捡漏”OR“入坑”？法拍房产知多少

　　近几年，“法拍房”这一新生事物逐渐活跃于人们的视野，成为无数在京“打工人”的购房选择。法拍房即经法院司法拍卖的房产，具体是指在案件进入强制执行阶段后，法院采取司法拍卖的方式对需要变价处理的房产进行处置。法拍房因其价格较低、竞争较小等优势，吸引了越来越多的购房者，成交量逐年攀升。

　　最近几天，张先生和李女士夫妇二人也对法拍房产生了浓厚的兴趣。但对购买法拍房究竟是“捡漏”还是“入坑”，两人却意见相左。为此，在法官的主持下，在吃瓜群众的旁观下，二人展开了一场关于法拍房优劣几分的辩论PK——

　　辩题：购买法拍房究竟是“捡漏”还是“入坑”?

　　正方张先生：购买法拍房妥妥能“捡漏”

　　反方李女士：购买法拍房果断会“入坑”

　　法官：本次辩论赛的辩题已经发放，在不影响夫妻感情的前提下，请双方秉承依法依规、合情合理的原则进行辩论。上半场，请围绕法拍房的价格和保证金问题进行辩论。比赛开始!

　　第一回合：法拍房价格真的很低吗?

　　张先生：请问反方李女士，你知道法拍房到手的最低价可能是多少吗?实际上，法院在拍卖前会对房屋的价值进行评估，并根据评估价确定起拍价，第一次拍卖的起拍价最低可以是评估价的70%，也就是七折哦!

　　如果第一次拍卖没人出价，会进行第二次拍卖，再次拍卖最低可以在第一次的基础上打八折哦!这算下来是多少呢?对，是五六折!各位观众，这房子可是买不了吃亏买不了上当啊!

　　李女士：张先生此言差矣，我跟你讲讲逻辑。打折的目的是为了尽快成交，拍卖的逻辑是通过竞价尽量还原房子本身的价值。相信像你我这样关注法拍房的人不在少数，如果房源上佳、价格优惠，碰到如此抢手的房源，大家竞价之后比市场价高也是有的呢。况且，除了购房款之外，相关的税费、未结清的水电费、物业费等等也可能会导致总金额上涨算。

　　第二回合：保证金规则很复杂吗?

　　张先生：反方辩友啊，人生本就是一场赌博，俗话说得好“搏一搏，单车变摩托”。现在法拍房都是网上拍卖，准入门槛很低，一个人参加拍卖也没有问题。只要符合竞买人条件，交个保证金就可以在拍卖的海洋里冲浪!

　　而且保证金最多也就起拍价的20%，买得起咱可以“捡漏”，买不起也能全款退回，问题不大。

　　李女士：冲动是魔鬼。万一遇到十分心仪的房子，在“不服输”心理的作祟

　　下，可能手抖点了加价按钮导致成交，如果在规定期限内交不齐尾款就构成“悔拍”，这苦果知否知否?我来给你普法——不但你交的保证金不能退还，而且如果此房重新拍卖，你也会被列入竞买的“黑名单”，就此与这套心仪的房子失之交臂。

　　法官：正反双方上半场的表现十分精彩。就“法拍房”的竞价程序及保证金规则，二位所言均有道理，可以看出你们对网络司法拍卖的法律法规已充分掌握。比赛进入下半场，请双方围绕房屋交付和网拍程序问题进行辩论，请反方辩友先发言。

　　第三回合：交房真的很慢吗?

　　李女士：正方辩友有所不知，法拍房最大的问题是交房。原则上在我们收到拍卖成交裁定后的15天内应当移交房屋，但是例外也和原则相伴相生。比如，在法院查封之前、在原房主给房子设立抵押之前，这套房子上已经有合法有效的租赁合同，而且已经有人住在里面，即使我们办完过户手续，也不能要求租户搬离哦。这么闹心的事，臣妾可不去做。

　　张先生：反方辩友，我来送你两句话。第一句：行走江湖全靠一双火眼金睛!你所担心的问题，法院在拍卖公告里都会注明。房子是否有人住、房子上有没有抵押权和租赁权、房子是否欠水电费，甚至有没有房屋的钥匙都会写得一清二楚!大家都是成年人，看清拍卖公告就是对自己负责!

　　第二句：听说，海淀法院的腾房团队很给力!

　　李女士：即便如此，如果法院进行强制腾房，也有许多现实问题亟待解决。如果找不到原房主，房子里面的东西可能涉及找仓库暂时存放的问题，如果房子里住着不适宜强制腾房的老弱病残，我们又于心何忍呢?

　　张先生：话已至此，我再送李女士第三句话：办法总比困难多，船到桥头自然直!

　　第四回合：网拍机构真的靠谱吗?

　　李女士：众所周知，网络购物风险颇多，网购房产更应小心“入坑”，更何况是动辄几百万甚至上千万的房产，可能要搭上夫妻二人两个家庭的全部积蓄。如果遇到不靠谱的网拍机构，甚至有其他买房人与其恶意串通，我们被“暗箱操作”了也未可知啊。

　　张先生：李女士多虑了，正所谓“魔高一尺，道高一丈”，法律自有办法惩治这些不法行为。如果碰到你说的恶意串通行为，或者是未按照相关规定对法拍房进行公告的等等，我们完全可以提出异议请求法院撤销拍卖!而且，法拍房的拍卖是在网络拍卖平台上向社会全程公开、接受社会监督的，竞价过程也全程储存和实时显示，一切都整得明明白白，你还怕啥啊!

　　综述环节：你还有最后一次陈述自己意见的机会。

　　李女士：简单的头脑不值一驳。综合我方所述，虽然法拍房的起拍价远远低于市场价，但经过竞价也基本可以还原它的市场价值，而且会有其他费用增加购房成本。如果因为对竞价规则不够了解，可能买不到房还失去了保证金。此外，购房成功后的交付仍然是难以解决的现实问题，存在诸多难以掌控的风险。因此，我方认为，购买法拍房果断会“入坑”。

　　张先生：多虑的思维难以沟通。综合我方所述，法拍房的起拍价最低可以达到五六折，在不超出预算的合理范围内，完全存在“捡漏”的空间。对于房屋可能存在的瑕疵，只要看清拍卖公告的提示，完全可以有效避免。对于可能的未知风险，法律赋予了每一位购房人维护自己合法权益的渠道。因此，我方认为，购买法拍房妥妥能“捡漏”。

　　法官：两位辩手的表现可谓不分伯仲。从购买资格到竞价程序，从价格构成到保证金规则，从交付腾房到网拍程序，甚至购房背后的心理因素等角度，将法拍房诸多事宜进行了充分的辩晰，法拍房在我们面前仿佛变成了“透明房”。

　　其实，购买法拍房究竟能“捡漏”还是会“入坑”并没有标准答案。随着法拍规定的不断确立和完善，法拍制度也逐渐成熟、可控，在理性预算、知悉风险、了解规则的前提下，购房者完全可以将法拍房作为自己的购房选择。

　　我宣布，本次辩论赛圆满结束。吃瓜的你，是否有了自己的答案呢?

　　(供稿单位：北京海淀法院)