龙翼飞 ：将非法职务侵占房屋出租牟利应判定合同无效
2019-08-23
案情简介：
2005年，某公司和黄某签订了房屋租赁合同，后因该公司法定代表人发生变化，双方于2008年8月28日重新签订了房屋租赁合同。2009年，双方发生纠纷，黄某诉至法院，要求该公司支付拖欠的租金及物业费、供暖费等其他费用。该公司提出反诉，称因发现涉案房屋是黄某之父等利用职务便利，非法以超低价格卖给黄某并办理登记，欺父涉嫌职务侵占罪被查处，但是黄某隐瞒此事实，仍与其签订租赁合同非法获取房租收益，因此该公司要求法院确认双方签订的房屋租赁合同无效，黄某应返还该公司已缴纳的租金并赔偿损失。此案经过一审和二审，均确认双方的房屋租赁合同无效，判令黄某返还该公司租金并赔偿损失，驳回黄某的其他诉讼请求。
本案判决生效后，黄某申请再审。再审认定双方的房屋租赁合同有效，判决驳回养元堂公司的反诉请求。
本案虽经多轮诉讼，涉及多份判决书和裁定书，但各份法律文书对以下案件事实均已认可，即：本案涉案房屋是黄某之父等利用他们在北京某房地产发展有限责任公司任职的便利条件，通过职务侵占行为非法登记于黄某名下的，且此事实已经经过某中级人民法院以及某高级人民法院两份生效法律文书确认，判决职务侵占罪罪名成立，冻结在案的28套房产应发还原公司。本案涉案房屋就属于这28套房产之一，其产权人已于2014年11月21日变更为原公司所有。
参与论证专家：
龙翼飞 中国人民大学法学院教授、博士研究生导师、北京市法学会民商法学研究会会长
姚辉 中国人民大学法学院教授、博士研究生导师、中国人民大学民商事法律科学研究中心执行主任
张新宝 中国人民大学法学院教授、博士研究生导师、中国民法学研究会秘书长
赵旭东 中国政法大学教授、博士研究生导师、中国商法学研究会会长
石少侠 国家检察官学院教授、博士研究生导师、中国商法学研究会副会长
法学说法：
法学专家们认真审核了本案相关的文件资料，认为本案争议的焦点在于该公司与黄某之间的房屋租赁合同是否有效。法学专家们围绕这一争议焦点，依据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国合同法》等现行法律规定，形成如下法学专家意见：
一、某人民法院认定事实清楚，适用法律正确。
1、某人民法院认定黄某并非涉案房屋的产权人，不能将没有合法产权的财产出租并获取不当利益，双方签订的房屋租赁合同无效，符合我国现行法律规定。
本案涉案房屋是因刑事犯罪行为而被非法侵占的财产，黄某自始至终就不是涉案房屋的合法产权人，并不因其曾经欺骗不动产登记机关办理过产权登记，就成为了该房屋的合法产权人。非法侵占他人的财产并获取收益的行为，显然属于我国法律禁止的行为。《中华人民共和国宪法》第13条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。”《中华人民共和国民法通则》第75条第二款规定：“公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。”《中华人民共和国物权法》第66条规定：“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”这三条法律规定均明确规定民事主体的合法财产应受到法律的保护。从本案的人民法院民事判决和相关的刑事判决的内容来看，各级人民法院以及双方当事人对本案涉案房屋曾经被黄父非法侵占并违法登记在黄某名下，并被黄某出租并获取租金收益的事实并无争议。本案当事人黄某的行为正是非法侵占他人房屋并通过出租获取非法收益的行为，显然违反了前述法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第52条第（五）项的规定，违反法律或者行政法规强制性规定的合同无效，因此本案的房屋租赁合同应属当然无效。由于合同无效而给该公司造成的损失，黄某应当承担赔偿责任。
3、根据《中华人民共和国合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，因双方签订的房屋租赁合同无效，黄某作为过错方，应当返还其依据此合同取得的财产并赔偿该公司因该合同所受到的损失。
综上所述，某人民法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
二、再审认定黄某是不动产权人适用法律错误。
1、某人民法院援引了《中华人民共和国物权法》第9条第一款和第39条的规定，认为黄某在2005年12月5日取得了涉案房屋的产权证，该产权证即是其享有该不动产物权的证明，因此黄某享有对涉案房屋的占有、使用、收益和处分的权利。该判决的这一认定显然是错误的。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该法条中明确规定不动产物权须经“依法”登记，方可发生效力。而从本案事实来看，各级人民法院以及双方当事人对本案涉案房屋曾经被黄明来、裴海涛非法侵占并违法登记在黄伟名下的事实并无争议。然而，某人民法院再审民事判决书却对黄某通过非法手段办理登记的产权证书的效力予以确认，显然有悖于《中华人民共和国物权法》的规定，且逻辑也是混乱的。《中华人民共和国物权法》第39条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”从本案的事实来看，黄某自始至终就不是涉案房屋的合法产权人，因此，其对侵占他人的财产所实施的出租和获取租金收益的行为是违法行为，显然不能适用《中华人民共和国物权法》第39条的规定对其出租和获取租金收益的行为给予保护。黄某无权作为涉案房屋的合法财产权人出租该房屋并获取租金收益，再审民事判决书援引此法条来支持黄某的非法诉讼请求，显然是错误的。
2、再审还援引了《中华人民共和国合同法》第52条关于合同无效情形的规定，认为本案中双方签订的合同不具备该法条规定的五种合同无效情形，这一认定也是完全错误的。如前所述，黄某非法侵占他人财产、出租该财产并获取租金收益的行为，根本违反了《中华人民共和国宪法》第13条规定、《中华人民共和国民法通则》第 75条第二款规定和《中华人民共和国物权法》第66条的禁止性规定，当属无效合同。
3、黄某在公安局已经于2007年8月依法对涉案房屋采取了强制措施即禁止“转让并交易”的情况下，仍然隐瞒此事实，将涉案房屋继续出租给该公司获取非法利益，其行为具有较高的恶性程度。这种公然无视司法机关已经对涉案房屋采取了合法强制措施、仍然非法出租涉案房屋并获取非法租金收益的行为，是绝对不受法律保护的非法行为。如果人民法院将黄某的上述非法行为认定为合法行为，则直接违反了《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》的相关规定，显然违背了公平正义的法治精神，损害了我国司法机关的权威性，妨害了正常的刑事诉讼程序，不利于我国刑法的正确实施，损害了国家的刑事司法利益。
综上所述，再审适用法律明显错误，应当依法予以纠正。
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zhao]
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