北京怀柔法院:物业服务合同纠纷多因服务质量问题引发

　　法治快报网讯(通讯员 李睿熙 韩连怡)3月29日上午，怀柔法院召开涉物业服务合同纠纷案件新闻通报会，发布该院2018至2020年物业服务合同纠纷收结案情况、审理中发现的问题、依法办理的工作举措及法律提示，并通报了三起典型案例。

　　“小物业”关涉“大民生”。据介绍，物业服务合同纠纷案件通常矛盾不大、案情简单、涉案金额较小，但却成为困扰很多业主与物业服务企业的重要问题，为民事纠纷“热门”案由。此类案件特点较为突出，物业服务企业为原告的案件占比高达98.94%，撤诉结案率高达74.42%。“物业服务企业多存有顾虑，不愿僵化关系，一旦业主态度有所缓和，其更倾向于以撤诉方式结案”，怀柔法院审管办(研究室)主任戎艳认为。

　　据悉，疫情背景下，怀柔法院2020年物业服务合同纠纷案件收案量较2019年下降66.4%，比该院民商事案件收案量下降率高36.62%，《北京市物业管理条例》的施行以及怀柔法院对物业服务合同纠纷的诉源治理为重要原因。

　　据了解，物业服务合同纠纷多因业主不满物业服务质量引发，业主与物业服务企业易陷入拒交物业费与起诉索要的僵持拉锯状态。作为业主与物业服务企业之间“沟通桥梁”的业主委员会，参与诉讼案件仅有2件，其中包含《北京市物业管理条例》施行后的1件，业主委员会的运作失范，较大程度上影响了物业服务合同纠纷的源头高效化解。诉讼过程中，仅有23%的业主可以提供证据证明物业服务存在瑕疵，证据形式也多见于照片、录像两种，且仍存在证据的清晰度差、拍摄时间无法核实、证明事实多表现为静态化和一时性等问题。同时，在规范层面上，物业服务范围、质量标准与收费标准仍存在不明确问题，有待进一步细化。

　　在怀柔法院审专委石凤忠通报的一起案件中，业主以物业服务不到位为由拒交物业费，物业服务企业将其诉至法院，庭审中，业主辩称物业服务企业未按照合同约定提供物业服务，不同意给付物业费，却未充分提举证据，法院最终判决业主交纳物业费。与之不同的是，另一起案件中，业主提交视频证据，证明物业服务企业擅自变更车库用途、擅自出租共有部分等，其所提供的服务与合同约定存在差距，法院酌情判决业主应交物业费减免20%。

　　作为当事人之一，业主同样具有合同义务。据悉，通报的第三起案件中，物业服务企业对小区公共管道漏水问题进行维修，要求漏水点所在房屋业主配合，该业主拒绝配合，物业服务企业无奈起诉，法院最终判决业主协助物业服务企业进入室内对公共管道进行维修，物业服务企业维修后对卫生间恢复原状。

　　据介绍，对于此类案件，怀柔法院从全面查明事实、提升办理速度、实质化解矛盾、推进普法宣传等角度重点发力，一审服判息诉率逐年提升，当事人司法满意度不断得到加强。

　　对于促进社区秩序良性运作，怀柔法院党组成员、副院长孙吉旭结合《北京市物业管理条例》，建议相关部门制定质价相符的行业标准体系、建立涵盖双方的信用惩戒机制、物业服务企业提高服务水平、鼓励业主委员会履行职责，并倡导业主依法维权。