16万租赁京郊小院 遭遇拆违双方均担责

　　（文/ 通州法院宋庄法庭  刘析鹭）向往田园生活的王先生年初花费16万元在通州区潮白河边租了一个小院，精心的装修后刚要入住，却被当地政府贴上了限拆通知。房屋被拆、土地腾退，王先生一怒之下将出租公司诉至通州法院，要求赔偿各项损失将近80万元，最终通州法院经审理判决合同无效，双方均要担责。

　　“16万起，独立小院，有房有地有花园，一期101户现已全部入住，二期在售20套，使用权25年，欲购从速!”看到这样的宣传广告，王先生动心了，这样的价格即使没有产权,在北京周边也实在是便宜。在实地看了几次园区后，王先生觉得十分满意，虽然还需要自己装修，但整体环境符合王先生对于田园生活的想象。

　　于是王先生选了一块较大的土地，当日与出租公司签订《承包租赁合同》，租赁了相应土地及地上物，合同约定租赁用途为种植，时间为25年，租金为20万元，支付方式为一次性支付。王先生交付租金后，随即着手装修，从室内家具，到小院水景山景，王先生甚至买了若干条重达二十斤的大锦鲤放进了小院的水池。

　　但高兴的日子没过几天，当地政府相关部门认定该土地为基本农田，涉案土地相关改造属于违法建设，将进行强制拆除。而出租公司也给政府出具了整改保证书：“保证自行拆除种植大棚内的违法建筑物，如未完成大棚拆除，自愿接受强制拆除行为。”几个月后，王先生装修的房子和全部院内设施被一并拆除。

　　小院被拆除后，王先生找到出租公司商讨赔偿事宜，但没过几天，出租公司的电话已无人接听。王先生只好将出租公司诉至通州法院，要求赔偿相关损失将近80万元，而出租公司自始至终没有出庭应诉，也没有提交任何答辩意见。

　　最后通州法院审理认为，根据《民法典》相关规定，王先生和出租公司签订的合同因违反法律强制性规定而无效，而王先生和出租公司对于无效均需担责，由于出租公司明知土地属基本农田，而对外进行经营性出租，应承担主责;王先生租赁院落前未对院落性质进行核实也有过错，所以最后法院判决王先生承担30%的责任，出租公司承担70%的责任。

　　法官提示：第一、无论是租赁还是购买房屋之前，一定要了解相关房屋的性质。农村房屋应有宅基地使用证或者规划部门的批示，房屋本身在宅基地范围内,而且农村宅基地上的房屋仅有本集体经济组织成员之间才能买卖，城镇户籍居民不能购买，只能租赁使用且合同期限最高为20年;其他城镇地区房屋一定要有相应的房屋产权证书，没有房屋产权证书(或规划部门出具的合法手续)的房屋出租销售，租售合同也属无效。第2、不要轻信“物美价廉”的房屋租售广告。无论是房屋还是土地的租售，都有相应的市场价格，如果出现严重低于市场价的出租销售行为，要谨防上当受骗。

　　第3、一旦发生此类纠纷，要尽快提起诉讼。此类土地及房屋出租的公司往往做的是短期生意，一旦出现问题或者纠纷，公司的相关人员会想方设法逃避责任，面对一无所有的空壳公司，想要追究其法律责任，拿回损失的钱款更是难上加难。