以案说典丨为省费用绕过中介去购房？法院：“跳单”购房需赔偿

　　在房地产买卖中，买受人通过房产中介公司的居间介绍找到房源或者出卖人通过中介公司找到买家后,为避免或减少佣金支付义务而通过其他中介公司或直接绕过房产中介完成交易的行为，俗称“跳单”。“跳单”行为在法律性质上是一种为了规避报酬给付义务而违反合同义务的违约行为，违背了诚实信用原则。实践中不乏由此引发的法律纠纷。

　　案情简介：2017年2月26日，经A中介公司居间，马某(出卖人)与刘某(买受人)签订了房屋买卖合同，约定将马某名下的某房屋出售于刘某。同日，马某(甲方)、刘某(乙方)、A中介公司(丙方)签订了《居间服务合同》，约定丙方提供居间服务，并收取居间代理费人民币78 540元;同时约定甲乙双方利用丙方所提供信息、条件、机会等，私自或者另行通过其他居间方签署《买卖合同》，甲乙双方应当承担违约责任，丙方有权要求甲乙双方支付本合同约定的全部居间代理费。后刘某依约全额支付了居间服务费。2017年3月5日，马某(甲方)、刘某(乙方)与A中介公司(丙方)共同签订《解约协议书》，约定：甲乙丙三方协商一致同意，三方此前分别或共同签署的所有关于涉案房屋的买卖、代理及相关协议均告解除;丙方退还已经收取的居间代理费;甲、乙双方及其利害关系人自本协议生效之日起一年内不得以任何形式或通过任何渠道就上述房屋达成交易，甲、乙方及其利害关系人违反本条约定的，相关方应向丙方全额返还其已退还的代理费。2017年3月25日，刘某、马某和B中介公司就购买涉案房屋签订《居间服务合同》;刘某向B中介公司支付居间服务费47000元。后，A中介公司以刘某恶意“跳单”为由向法院起诉，请求判令刘某向其支付居间服务费。

　　法院经审理认为：本案的焦点问题系刘某在与A中介公司就涉案房屋签订《解约协议书》后，再次购买的行为是否构成“跳单”。法院认为，刘某作为买房人通过A中介公司的居间服务已经与卖房人签订了涉案房屋的买卖合同，对于涉案房屋的房屋状况以及价格等相关信息已经明晰。刘某在与A中介公司签订解约协议后，又通过B中介公司购买了涉案房屋，并交纳了47 000元服务代理费，该费用明显低于其与A中介公司约定的居间费78 540元，故应确认刘某系利用了A中介公司的信息和服务而再次购买了涉案房屋，该行为属于“跳单”。此外关于“跳单”条款的效力，法院认为，《解约协议书》中“跳单”条款并不涉及损害国家、集体、第三人利益的内容，其约定的目的在于防止购房人的不诚信行为，因此，该约定并不属于《中华人民共和国合同法》中规定的合同无效情形，故该条款属有效条款。刘某的上述行为违背了诚实信用原则，亦违反了其与A中介公司签订的《解约协议书》的相关约定，构成违约。依据马某、刘某与A中介公司(丙方)关于居间服务内容的约定，A公司的居间服务内容除为买房人提供房源信息、引领买受人实地看房以及协助买卖双方签订《买卖合同》外，还具有为买卖双方办理网上签约等义务，现A公司并未办理后续的网上签约工作，故一审法院根据公平原则，酌情确定刘某向A中介公司支付居间费4万元。

　　析案说典：随着我国房地产行业的快速发展，房产中介与客户之间的纠纷日渐增加，委托人绕开中介人直接订立合同的“跳单”行为时有发生。实践中，中介公司为了自身权益，往往在中介合同中约定禁止“跳单”的条款。但由于彼时缺乏法律规定，当事人在中介合同中约定禁止“跳单”的条款的法律效力如何以及何种情况构成“跳单”违约，认识不一。在此背景下，《中华人民共和国民法典》为回应实践需求，新增了“跳单”违约规定，首次将“跳单”行为上升到法律层面，其第九百六十五条明确规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”

　　委托人绕开中介人直接订立合同，主要有三种表现形式：一是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，直接与合同相对方订立合同;二是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，通过其他中介人与合同相对方订立合同;三是委托人将中介人提供的信息透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与合同相对方订立合同，以达到绕开中介人的目的。在司法实践中，对于上述行为是否构成“跳单”，关键在于中介人是否履行了中介义务，且中介人的履行行为是否与委托人成功缔约之间具有因果关系。在房屋买卖过程中，特别是二手方买卖交易中，往往涉及到银行商业贷款、公积金贷款、解抵押、资金监管、房屋过户、交付等多方面的内容，中介方的义务不仅在于提供缔约信息、缔约机会，更在于提供专业的服务促成买卖交易的成立。因此，实践中，法院在审理此类案件时除了考虑中介人是否按照合同约定促成双方签订合同以外，还要考虑中介人是否履行了审查义务、合同监督义务以及为买卖双方交易完成的资金监管、协议过户等附随义务。在审查中介人是否履行了中介义务时，重点在于审查中介人的履行行为是否促成了委托人与其它中介方或卖方(买方)成功缔约，委托人才构成违约。如果卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，则不构成违约。

　　实践中，房产中介公司为了避免“跳单”违约行为，往往采用格式条款对此进行限制,以保证其居间利益得以实现。对于禁止“跳单”条款的效力不能一概而论，不能因其本身属于格式条款就否定其效力，必须基于条款的实际内容，按照合同无效、可撤销的具体规定和合同法关于格式条款的特别规定来分析其效力状态。首先，禁止“跳单”条款通常不涉及损害国家、集体、第三人利益或者公共利益的内容，其订立的目的在于防止委托人不诚信的行为;其次，在中介公司非独家代理的情况下，禁止“跳单”条款约定中介公司带领委托人看房后，委托人不得私下或者通过其它中介机构与卖方交易，否则应支付相当于居间报酬的违约金;在多家中介公司掌握同一房源信息的情况下，各家中介公司的报价与服务可能存在较大差异，如果某个中介公司仅以其曾带看过房屋为由便限制买方的选择权，可能导致双方利益的失衡;委托人如果认为显失公平，可以根据法律规定向法院申请撤销该条款;最后，鉴于禁止“跳单”条款通常是中介公司提供的格式条款，在效力认定时需要审查条款提供方是否具有免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。

　　关于支付居间报酬，实践中，委托人“跳单”行为往往发生在看房之后，订立买卖合同之前;此时，中介公司仅仅履行了部分合同义务，如果要求委托人支付全部的报酬，违反了权利义务一致的原则。居间报酬应考虑按照公平合理的原则确定，防止当事人之间的利益失衡，根据中介人提供服务的程度，进行具体判断。

　　文/ 北京一中院民四庭 习亚伟