毕业生租房常见纠纷及风险防范

　　随着毕业季的到来，毕业生陆续步入社会，教育部数据显示，2020年普通高校应届毕业生的人数将达到874万，比去年多了40万人，对于刚刚步入社会，承租能力有限的毕业生来说，因为阅历不够，经验不足，极易上当受骗、蒙受损失，为避免广大毕业生就租房问题产生不必要的损失，尽早就相关风险做好防范，下面，北京通州法院法官就梳理常见的毕业生租房纠纷，以期为毕业生后续租房问题做好应对带来启发。

　　一、毕业生租房常见纠纷

　　(一)与房东之间的纠纷

　　1、毕业生与房东未签订书面租房合同或虽签订了书面合同，但合同约定不明确，房东未能保障房屋居住功能的正常使用和设施的齐全。

　　2、提前退租时，房东收取高额违约金，或将押金当做毕业生应支付的违约金，不予退还。

　　3、租赁期间内，房东将房屋进行了出售，新房东要求毕业生搬走。

　　4、毕业生承租房屋后，为了居住使用方便，对承租房屋进行了改造，房东要求提前解除合同并赔偿损失。

　　(二)与二房东之间的纠纷

　　租赁房屋时未审查房屋的产权证书，直接与二房东签订了租赁协议，二房东没有转租的权利，拿到租金后消失，所租赁房屋无法正常居住。

　　(三)与合租人之间的纠纷。

　　突出表现在与与合租人之间有关房租、用水、用电、用气等费用负担分担方面的争议。

　　(四)与“黑中介”之间的纠纷

　　与未办理工商登记、未向房地产主管部门备案的“黑中介”租房，面临租金、押金等被“黑中介”卷走，租赁合同未到期就被房东驱逐，或者租赁期间随意上涨房屋、退租时押金不予退还等。

　　二、风险防范

　　(一)无论租期长短，均应签订书面的房屋租赁合同

　　尽量采用各地区房地产主管部门发布的房屋租赁合同示范文本，签订合同前仔细阅读合同条款，特别关注房屋租金、押金、合同解除、违约责任等条款，合同签订后，提醒房东向有关部门进行登记。

　　(二)核实房屋基本情况，准确识别二房东

　　1、核实房屋的产权证书原件。

　　2、核实出租人的身份证件是否与房屋产权证书登记的名字一致。

　　3、小区物业核实租赁的房屋在物业的登记信息。

　　4、确认为二房东的情况下，核实二房东与房东之间的合同，包括：是否有转租的权利、租赁人数的限制，合同的存续期间。

　　(三)租金并非违约金，解除合同不能直接扣除。

　　押金的产生是因为出租人把自己的房子和相关附属物品交给承租人使用，为确保承租人在使用过程中给租赁物造成的损害能得到赔偿才设定的押金，无论是正常结束租赁关系还是一方提前解除租赁合同，只要租赁物没有受到损害，押金都应予以返还。

　　提前退租的情况下，涉及到一个违约金的问题，这个最好在租赁合同中予以明确进行约定，没有约定的，毕业生就提前退租的事宜尽早告知房东，减少房东的实际损失，并与房东就违约金积极进行协商。

　　(四)买卖不破租赁，还在租赁期的房屋可继续使用

　　《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

　　通过以上两个法条我们可以得知，房东出售房屋的时候，应提前通知毕业生，毕业生享有优先购买权，即使房屋卖给了新的房东，也不影响毕业生继续使用尚在承租期限内的房屋。

　　(五)按照合同的约定使用房屋，不能擅自对房屋进行改造

　　《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

　　通过以上法条我们可以得知毕业生承租房屋后，不能擅自对房屋进行改造，如为居住方便，确实需要对房屋进行改造，需征得房东的同意。

　　(六)审慎选择合租方，增强自我保护意识

　　对合租房屋的，及时了解合租方的数量、身份信息、职业、生活习惯、联系方式等，将与合租人之间有关房租、用水、用电、用气等费用的分担尽量写入租赁合同中。

　　(七)选择正规中介公司，提防“黑中介”陷阱

　　与中介公司签订租房合同时，需通过国家企业信用信息公示系统查看该中介公司是否办理工商登记，并通过当地的房地产主管部门的网站查看中介公司是否办理了备案，不要与没有营业执照、没有进行备案的“黑中介”租房。