宪法宣传周丨如何运用“公共户”化解二手房买卖中户籍逾期迁出违约之争

    在二手房交易中，由于原房主户口逾期迁出导致的违约纠纷是商品房买卖合同纠纷的一个常见问题，往往纠缠着买卖双方数年之久。2021年6月，北京市公安局发布《北京市公安局户籍派出所设立公共户工作规定（试行）》，为符合迁入“公共户”条件的居民提供了新的解决思路。

综合审判庭庭长孙之智、法官助理李璠

　　12月1日，通州法院到通州区四员厅社区居民委员会、西上园社区居民委员会，结合公共户的相关政策规定，就二手房买卖合同中户口迁移问题，开展京法巡回讲堂宣传讲座。

“公共户”的相关规定

　　在《公共户工作规定(试行)》出台之前，滞留在房屋内的户口无处可迁，新的房屋产权人只能主张逾期迁出户口违约金，而不能顺利将滞留户口迁出。《公共户工作规定(试行)》规定设立“公共户”，接收暂不具备市内迁移条件的本辖区非农业户口人员落户，因房屋交易所有权变更，现房屋权利人申请将原户内人员迁出的，原户内人员无正当理由拒不迁出的，房屋所有权人有权申请将本房滞留户口人员迁入“公共户”，该规定还明确了公共户口迁入的办理流程及时限。

案例一：

原房主无处落户

户口滞留难解决

　　王某夫妻于2020年3月与李某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王某夫妻购买李某所有的位于北京市通州区某小区的二手房一套。根据房屋买卖合同的约定，李某应于2020年4月30日前将其在房屋内的户籍迁出。王某夫妻与李某就户口迁出问题约定了10万元保证金及逾期迁出户口违约金的计算方式。

　　2021年1月，王某夫妻以房屋买卖合同纠纷为由起诉李某，诉讼请求包含两项：一是要李某立即迁出滞留在房屋上的户口;二是按照合同约定支付逾期迁出户口违约金。因户口迁出问题非法院主管，无法直接判决户口滞留人或者房屋出卖人将户口迁出，因此，在案件审理前期，法官组织双方调解，但由于李某在北京市无其他住房可供迁入户口，王某夫妇认为李某的户口迁出时间无法确定，双方未能就本案调解达成最终意见。

《公共户工作规定（试行）》出台后，法官及时释明李某可以根据该规定向房屋所在地派出所申请将户口迁入公共户。李某于6月15日向派出所提出申请，最终于7月顺利将滞留的户口迁入派出所的公共户。在此基础上，法官再次组织双方进行调解，最终王某夫妻与李某就逾期迁出户口违约金数额达成一致意见。

案例二：

原房主失联

户口迁出成难题

　　2017年3月，姜某夫妻与徐某、王某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定姜某夫妻购买位于通州区某处房产。双方约定徐某和王某在办理产权登记之日起180日内即同年12月13日前向户籍管理机关办理原有户口的迁出手续，并约定未如期迁出户口应支付违约金10万元，且自逾期超过10日起，按日支付已付款万分之五支付违约金。后徐某、王某未依约迁出户口。

　　姜某夫妻诉至法院，要求徐某于判决生效后5日内将户口迁出;徐某、王某连带支付拖欠违约金。法院受理后未能联系上徐某和王某，最终公告送达缺席审理。因二被告未出庭，双方无法协商解决户口迁出，案件根本问题仍无法解决。

为切实解决群众难题，公告送达期间，法官主动提示姜某夫妻可以根据最新规定向房屋所在地派出所申请将徐某户口迁入公共户，一次性彻底解决诉争，李某按照建议于8月向派出所提出申请，最终10月初顺利将滞留户口迁入公共户。

法官提示：

购房前

　　购房人在购买二手房时，应当在签订合同之前前往房屋所在地的派出所查询房屋内的户籍情况，了解清楚该房屋内的实际户口情况，有时存留户口并非只是原房主，有可能是其亲属。其中一则案例，房屋内存留户口为原房主女婿，签订合同时，其女儿女婿已离婚，购房者并不知晓具体情况，直至再次交易涉案房屋，女婿一直拒不迁出，直接影响了房屋的价格。所以，购房人在签订合同时，要根据具体情况明确相应的户籍迁出条款以及逾期迁出的违约责任。

发生纠纷后，

　　签订合同后，原房主未依约将户口迁出，双方无法达成一致意见，购房人要及时通过法律途径维护自身合法权益。一是主动联系房屋所在地派出所，询问滞留户口迁入公共户的具体流程，并尽快办理;二是诉至法院主张违约金，要求违约方依照合同约定支付户口逾期迁出违约金。

原房主应按诚信原则履行义务。

　　公共户政策出台前，部分出卖人认为户口迁出问题非法院主管，法院无权直接判决户口滞留人或者房屋出卖人将户口迁出，以各种理由拖延办理。但根据新规定，购房人可以申请将出卖人或滞留人的户口迁出。在此提示出卖人要遵守诚信，依约履行，不要最后失了户口又赔钱，得不偿失。