江苏省徐州市云龙区法院以联合调处为钥 解锁物业纠纷治理新路径

　　面对物业服务纠纷频发的城市治理难题，江苏省徐州市云龙区人民法院创新打造“联合调处”解纷机制，以法治思维破解“物业-业主”矛盾循环。通过整合法院、司法、房管等多方力量成立物业纠纷联合调处中心，该机制突破传统“就案办案”模式，采取“溯源治理+示范裁判”双轨并行策略：一方面深入小区摸排物业服务短板，督导物业整改提升;另一方面以巡回审判强化司法引导，推动纠纷批量化解。在近期成功调处的某小区50户集体拒缴物业费案件中，联调中心促成物业整改问题58处，使小区缴费率从不足半数跃升至90%，并带动153件同类纠纷在诉前化解，同比增长200%。该模式不仅实现“案结事了人和”的多赢效果，更为城市基层治理提供了"司法主导、多元共治"的生动样本。

小区现场查看讨论

以联调合力促物业整改

　　云龙区某物业公司以其管理的某小区50户业主集体拖欠物业费为由，向云龙区物业纠纷联合调处中心提出解纷诉求。在接到批量纠纷材料后，联调中心第一时间分析研判，认为解纷的关键在于物业服务质量是否得到业主认可，遂将该批物业纠纷委派给司法所调解员，并按照联调中心工作流程，以问题为导向，先对该小区的物业服务水平进行深入摸排，继而精准“画像”，再开展前期调解。

　　经初步了解，该小区中等规模，总建筑面积9.66万平方米，共16幢小高层，966户居民，位于云龙区核心地段，大多数住户是年轻人。“前些年小区的物业服务水平还是可以的，但是不知怎么最近服务质量有所下滑，我们不想缴费了”，“物业服务和其他服务不一样，我们提供了服务之后，每一个业主都能够找出不同的理由拒绝缴费，这也让我们企业很难生存”，业主和物业公司双方有着不同的立场，诉求自然不同。

　　调解员和法官通过电话沟通、一户户走访的方式，全面收集、了解业主怠于缴费的理由，并引导业主填写意见反馈表，从这些反馈意见中梳理出10余项物业服务不到位之处。在找准症结之后，法官、调解员、区房产服务中心、街道所属物管科工作人员一起至小区现场查看，并组织协调物业经理一同化解纠纷，物业经理表示同意对问题点逐一整改。

　　此后，缺少电动车棚、进出口雨蓬、墙体砖块缺损、电动车停放混乱、夜间没有照明、绿化等多处问题在短期内陆续完成整改，小区环境明显改善。

以业主安居促物业乐业

　　进行验收时，联调中心发现小区新增了20处带有充电桩的电动车棚，电动车摆放有序，苗木已经补种，墙体的瓷砖已经补全，单元门庭外楼破损大理石砖更换一新，公示栏相关公示内容清晰可见，为了公示内容可以传达到每位业主，物业公司甚至注册了微信公众号，定期公布公示内容……

　　“经联调中心提醒后，我们就注重提升小区整体的品质，光是苗木补种就花了十几万元……”物业公司经理表示目前小区的整体物业收费率已经上升到了90%，业主对物业服务的满意度显著提升。

　　业主自愿向该物业公司缴纳物业费达十万余元，该物业公司对数十户业主进行了撤回起诉，针对仍不愿意缴纳物业费的三户业主，物业专业审判团队采取巡回审理的方式至小区巡回审判，以示范诉讼的形式带动余下矛盾问题的解决。

　　在该类似的系列纠纷调处中，法院按照物业纠纷联合调处工作规程，指导调解员在调解工作启动前，注重调查找寻物业纠纷成因，引导业主填写意见反馈表，对确系物业工作服务不到位的，要求其限期整改并将整改情况予以公示，通过督促物业服务问题的解决，实现物业费到位率的提升，推动纠纷实质性化解，形成了小区业主生活品质显著提升、物业公司服务满意度明显提升的多赢局面。

以法治善为促基层善治

　　云龙区物业纠纷联合调处中心是在云龙区委政法委的指导下，云龙区法院、云龙区司法局、云龙区房产服务中心和徐州市物业管理行业协会联合成立的调处中心，以涉物业服务类矛盾纠纷受理、调解、督促整改、示范裁判等职能为基础，以缴费率为主要抓手，以提升全区物业服务水平为主要目标，积极创新联合联动办公、调解、督促整改的纠纷治理模式。

　　云龙法院主动融入社会治理大格局，依托物业纠纷联合调处平台，通过凝聚多方合力，破解物业纠纷这一顽瘴痼疾，融司法之力守护“万家灯火”。

　　目前，联调中心已推动5个住宅小区进行整改，督促整改问题58处，直接促成153件纠纷在诉前化解，同比增长2倍，更带动许多隐形纠纷消除在萌芽状态，有效促进了辖区内物业管理服务的良性循环。(供稿单位：江苏省徐州市云龙区人民法院)