在回迁房购买协议上签字的“买受人”，不当然取得房屋所有权

　　法治快报网讯（通讯员 倪筠 倪慧）近日，姐姐李大姐将妹妹李二姐诉至法院，要求确认拆迁所得房屋的50%归其所有。日前，北京海淀法院审结了此案，支持了李大姐的诉讼请求。

　　原告李大姐诉称，604号房屋系其父母建造房屋拆迁安置所得。2003年11月3日，涉案房屋拆迁，父亲李某为被拆迁人，李大姐与李二姐均为被安置人，拆迁安置补偿款568486元。2003年11月18日，在选购回迁房屋并签订《拆迁认购(期房)购销合同》(以下简称《购销合同》)时，李二姐以自己名义与卖方签订协议。2007年房屋建成后，母亲吴某去世，李大姐与父亲长期居住在诉争房屋内，直至父亲2015年去世。李大姐认为，诉争房屋系父母建造房屋拆迁安置所得，在拆迁时，自己亦属于被安置人，依法享有拆迁利益。房屋选购时，无论登记在任何一个家庭成员名下，在父亲、母亲去世后，诉争房屋均属于自己和李二姐共同共有。

　　被告李二姐辩称，原拆迁房屋系父亲李某改建所得，是父母共同所有。拆迁之后父母提出将有安置房购买资格的人确定为李二姐。李二姐、父亲李某与出卖人签订《购销合同》，认定李二姐有购房资格后，李二姐又单独与出卖人签订了一份《购销合同》。李二姐认为，购房款是父母自愿出资，也是赠与李二姐房屋的行为。2007年，新房建成后，父亲搬入该房屋居住直至其去世，李二姐登记为房主。涉案房屋是李二姐独立购买的，且被登记为唯一的房屋所有权人，故请求法院驳回李大姐的全部诉讼请求。

　　审理中，原、被告均提交了一份《购销合同》，其中，李大姐提交的《购销合同》显示，李二姐系以代理人名义签名;而李二姐提交的《购销合同》显示，其系以买受人名义签名。此外，在出卖人与李二姐(买受人)签订的《商品房现房买卖合同》附件中明确记载了如下内容：在《购销合同》基础之上，为履行手续需要，与买受人签署。

　　法院经审理认为，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。本案中，诉争房屋系李某夫妇基于生前宅基地上所建房屋，在拆迁后从拆迁人处购买的回购房，购房款亦直接从拆迁补偿款中扣划。故从房屋来源看，其属于李某与吴某夫妻共同财产的转化，在其二人去世之后应当属于该二人的遗产。李二姐虽主张其作为买受人与出卖人签订《购销合同》《买卖合同》的行为，系基于李某的赠与，故诉争房屋应为其个人所有。但李二姐的上述主张明显缺乏事实和法律依据。

　　首先，根据合同法的相关规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。但本案中，李二姐对于其与李某之间存在赠与的法律关系、赠与的具体内容以及其是否接受赠与等均未能提交证据予以证明。其次，从李大姐提交的乙方为李某的《购销合同》可以看出，李某是涉案拆迁回购房的购买人，李二姐只是其代理人。李二姐虽提交另外一份其为购房人的《购销合同》以及《买卖合同》，但从《买卖合同》补充协议部分的内容以及李二姐在庭审中的陈述可知，相关协议只是为了履行手续需要而根据开发商的要求签订的。故在没有相反证据予以推翻的情况下，法院对李大姐所提交的、乙方为李某的《购销合同》之证明目的予以采信。最后，诉争房屋的购房款并非李二姐个人支付，而是直接从李某所得拆迁补偿款中扣划。故综合上述分析，李二姐所述其通过赠与取得诉争房屋所有权之抗辩意见不应当予以采信。

　　继承开始后，按照法定继承办理;有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的，按照协议办理。李大姐与李二姐系李某与吴某的法定继承人，故在本案不存在遗嘱或遗赠扶养协议的情况下，诉争房屋作为遗产应当由李大姐和李二姐按照法定继承的方式予以继承，继承之后由其二人共同共有，每人各占百分之五十的份额。现李大姐起诉要求确认其对诉争房屋享有百分之五十的所有权之诉请，理由正当，于法有据，应当予以支持。一审判决作出后，李二姐不服，提出上诉。二审驳回上诉，维持原判。

【法官释法】

　　实践中，家庭成员作为代表在拆迁安置补偿协议以及回迁房购房协议上签字的行为非常普遍，而签字人的身份和原因不同，所产生的法律后果也必然不同。故如何认定相关签字行为的性质，不仅是判断并正确处理拆迁利益归属问题的关键，也是处理拆迁安置补偿协议纠纷、析产继承纠纷以及类似本案这样的所有权确认纠纷案件的关键。笔者认为，对于签名的家庭成员能否因签署行为直接取得相关财产利益这一问题，应结合以下几方面因素予以考虑：

　　第一，签字是否基于受委托所为。如果拆迁档案中有被拆迁人出具的委托手续，明确表示委托某家庭成员代为办理拆迁协议的签署事宜，或者有其它证据可以证明签字仅仅是基于委托，则签字的家庭成员应为被拆迁人的代理人，其不能因为签署协议而直接取得协议约定的拆迁安置利益，相关的拆迁利益应按照拆迁政策或拆迁通知的内容判断其权利归属。

　　第二，签字是否基于家庭析产协议的相关约定所为。实践中，家庭成员对于拆迁利益的分配有时会通过召开家庭会议、签署财产分配协议(也即析产协议)的方式进行处理，并约定由某一家庭成员作为代表统一办理拆迁协议的签署事宜或者各自按照析产协议约定自行与拆迁单位签署相关协议。如果是前一种情况，那么签字之人也仅仅是代理人的身份，同样不能因为签署协议而直接取得协议中约定的拆迁安置利益;但如果是后一种情况，相关拆迁协议的签署人与家庭析产协议约定的利益归属主体一致，则签字行为应当视为履行家庭析产协议约定的结果，故签字之人可据此取得协议所载的相关拆迁利益。

　　第三，对于签字的家庭成员表示签署协议系接受被拆迁人赠与的拆迁利益或与被拆迁人达成财产转让协议的，应主要审查其是否能就相关主张提交证据予以证明。赠与或转让均是财产所有权人对自己财产的处分行为，该种处分会导致物权变动的结果，是对财产现状的一种重大改变，故不能仅从持该主张一方当事人签字的行为中直接推定得出，而必须有书面证据予以佐证。具体而言，在主张赠与的情况下，须有赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的书面证据;而在转让的情况下，则须有双方签订的转让协议及受让人支付对价的凭证等。如签字的家庭成员不能就其主张提交任何证据予以证明，则应结合被拆迁房屋的性质(是被拆迁人个人财产还是家庭共同财产)、相关拆迁利益的取得是否需要支付对价或者是否有特定身份的限制，以及拆迁利益的实际支配使用情况等，综合认定拆迁利益的权利归属问题。

　　第四，在签名的家庭成员并非被拆迁房屋的权利主体，亦非实际居住人，且不能就其与被拆迁房屋的权利人之间存在诸如委托关系、赠与关系、财产转让关系或者受遗赠关系等情形进行举证证明的情况下，应当结合当时的拆迁政策，对拆迁单位与其签订相关拆迁协议的背景和依据进行重点查明，并在此基础上综合考量和评价当事人提交证据的合理性及诉请的合法性。