快报网讯 男子租房5年，使用未满1年，又以低于正常的市场价格“再租”15余年，房东和租客间到底打着什么算盘？这还得从房东刘某与租户杨某签订《租赁合同》说起······
涉案房屋被执行，租户杨某向法院提起执行异议之诉
2013年9月13日，刘某与杨某签订《租赁合同》，约定将刘某所有的房屋租赁给杨某，租期为5年，即自2013年10月13日至2018年10月13日。租金每年增加10%，5年租金分别为：613740元、675114元、742625.4元、816887.94元、898638.11元。
2015年6月25日，第三人某公司与某银行签订《借款合同》，刘某以该房屋为某公司进行担保，并向某银行提供上述《租赁合同》。因某公司未还款，某银行将某公司及刘某诉至昆明市盘龙区人民法院。法院依法判决后，某银行于2017年8月23日申请强制执行该房屋。
盘龙法院于2017年12月11日对该房屋进行查封，并于2018年8月20日发出腾房公告。
随后，租客杨某向盘龙法院提起执行异议之诉，要求法院中止对其租赁的房屋强制执行的行为，并确认其与房东签订的《房屋租赁合同》有效。
杨某声称：除其与刘某2013年9月13日签订的《租赁合同》外，他们两人还另行签订了一份《房屋租赁合同》。这份合同里约定了刘某所有的房屋租赁给杨某，租赁期限为15年2个月，即自2014年7月23日起至2029年9月22日止，年租金为491040元，2015年6月30日前交清15年2个月租金6166000元，同时交纳房屋使用保证金50000元。
事实真如杨某所说吗？
经审查，法官发现，刘某与杨某签订的第一份合同无论从租期（五年）、租金标准（逐年递增）以及支付方式（逐年支付）的约定均符合市场交易惯例，而杨某在对第一份合同履行未满一年的情况下即与刘某另行订立第二份合同，且对第二份合同约定的租期（15年2个月）、年租金标准（不变）以及支付方式（一次性支付）等事宜较第一份合同存在重大变更的问题不能做出合理解释。
刘某当庭陈述，其因急需资金才低价出租执行标的。但根据双方提交的银行流水显示，双方最后一笔往来款为2015年5月19日刘某支付给杨某1700000元，该支付行为是在《房屋租赁合同》约定杨某应在2015年6月30日前向刘某支付6166000元租金，且租金尚未付清的情况下进行的支付。因急需资金低价出租，却不急于收取租金，反而向承租人支付大笔资金，并不符合常理。
最终，法院认为，杨某与刘某以明显不合理的低价承租被执行的不动产，遂依法驳回原告杨某的诉讼请求。
目前，判决已生效。
法官释法：
执行异议之诉是一种实体上正当性保障的救济方法，包括债务人异议之诉和案外人异议之诉。前者是债务人对于执行依据所载的执行债权主张有足以排除法院强制执行的事由，而请求法院作出该执行依据不得执行的判决；后者是指案外第三人就执行标的物有足以排除强制执行的权利而请求法院作出该特定标的物不得执行的判决。
根据“买卖不破租赁”的法律规定，人民法院在执行程序中同样要保护承租人的租赁权。但是，在执行程序中，如果案外人持有租赁合同就保护其租赁权，如何识别租赁权的真实性存在难题，尤其是容易产生被执行人与案外人通谋用倒签时间的方式伪造租赁合同以干扰执行的问题。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
云南昆明市盘龙区人民法院民二庭供稿
